Rénover une maison ancienne : UN CAPITAL EN OR
Rénover une maison ancienne : lire ce guide
Après des années de construction de masse, on reprend conscience de la valeur que représentent les maisons anciennes.
Le but de cet article est donc de vous guider au mieux en ce sens, de vous indiquer ce que vous pouvez faire vous-même, de vous donner des précisions quant aux relations avec l’entrepreneur ou l’architecte. Ce guide est là pour vous guider, encore faut il que vous ayez une idée arrêtée sur ce que vous désirez. Il y a des erreurs qu’il ne faut à tout prix éviter, des dépenses qui sont superflues, d’autres qui sont indispensables ; et puis, il y a des travaux spectaculaires d’autres qui le sont moins.
Nous avons laissé de côté les détails du confort intérieur et de la décoration, qui sont l’objet d’un autre guide.
Tout au long de ce guide, nous insisterons plus volontiers sur tous les points pour lesquels vous gardez le pouvoir entier de décision, conservation d’une porte, d’un choix d’un volet, tandis qu’il vous sera difficile d’indiquer des plans-types pour certains travaux dans lesquels l’entrepreneur doit faire passer les problèmes techniques avant tout.une cuve à mazout, un branchement d’électricité, une antenne de télévision, ne doivent pas être autant de verrues rapportées sur une façade, ils doivent également être pris en considération.
Seules quelques rares personnes fortunées peuvent se permettent de tout rénover, dans les règles de l’art et surtout très rapidement. Le nouveau propriétaire plus modeste, doit d’abord parer au plus pressé et ensuite seulement fignoler sa rénovation.
Les questions administratives à avoir avant de rénover
Pour débuter des travaux télécharger notre plan de travail
> Le certificat d’urbanisme :
Vous avez tout intérêt a demander le certificat urbanisme avant de signer l’acte authentique de vente, vous l’obtiendrez auprès de la direction départementale de l’équipement . Délai deux à trois mois, mieux vaut le demander au notaire avant de signer, car il ne le fera passe lui-même, le certificat d’urbanisme est le document officiel par lequel vous savez ce que l’entre-prendre ou non dans votre future propriété.
> L’acte de vente :
Il ne faut pas confondre le compromis de vente (acte sous seing privé) et acte authentique de vente. Ce dernier est en quelque sorte la confirmation du document qui attestera ultérieurement cotre position de propriétaire.
>L’intervention des sociétés d’aménagement foncier :
La société à pour but de protéger le patrimoine rural, et d’éviter à la fois le morcellement et la constitution de trop vastes domaines privés non agricoles.
>Quelques servitudes à connaitre :
Certaines servitudes régissent beaucoup de lois de la construction. Ainsi, il est interdit d’obturer par une construction nouvelle une fenêtre, une porte, un balcon déjà existant. Ceci peut paraitre évident mais de ne l’est pas pour tous les candidats bâtisseurs. De même, si l’un des murs est compris entre 1,90m et 3m du bord de votre propriété, vous ne pouvez y percer sans l’autorisation du voisin, de l’ouverture de porte ou fenêtre dans un mur existant n’est autorisée sur 8 m d’une limite de propriété. Inutile de dire que cette règle, volontiers ignorée, est très souvent transgressée, en banlieue de ville particulièrement.
- Le droit de passage :
Lorsqu’une propriété n’est accessible par aucun de ses côtés sur la v oie publiques, le voisin le plus proche doit accorder un droit de passage permettant l’accès à celle-ci.
- Le droit d’échelle :
Lorsqu’une maison est mitoyenne sur une de ces faces, son propriétaire à le droit d’accéder chez le voisin, pour effectuer des travaux sur l un des pans de mur, ou sur la toiture. Il y a là encore motif à querelles, particulièrement au sujet des dégâts causés aux végétaux.
- La servitude des plantations :
C’est une des plus fréquemment controversés. La règle générale est simple. Tout arbre ou arbuste de plus de 2 m de haut doit être plante à 2m minimum de la limite de la propriété. Les branches et leurs récoltes qui dépassent chez le voisin lui appartiennent. Il peut donc récolter pommes, et cerises à loisir, si une clôture passe sous l’arbre sinon en principe il ne doit pas y toucher. En fait, la règle générale est assortie de multiples cas particuliers, qui font la joie des experts. L’information complète au sujet de ces servitudes peut vous être donnée par un code forestier. Les plantations, de moins de 2 m de Haut, à l’âge adulte, doivent être situées à 0,50 m de la limite de propriété.
- La sécurité :
Dépôts de produits inflammables, malodorants, toxiques. Les règles générales peuvent vous être communiques par les municipalités, enfin côté confort, n’essayez pas d’implanter une porcherie, ou un chenil à proximité d’une habitation existante :
c’est formellement interdites toutes régions.
>Les viabilités :
On entend par terrain ou propriété viabilisés celui ou celle auquel on peut accéder, dans lequel on trouve l’eau potable, l’électricité branchée.
- Pour accès :
Il s’agira d’un chemin rural ou communal (entretenu par la commune) ou d’un chemin privé (partagé entre plusieurs propriétaires ou appartenant à un seul propriétaire.
Renseignez vous auprès du génie rural de votre localité pour savoir quelle aide peut vous être consentie dans le cas de la remise en état d’un chemin privé.
- L’eau :
En milieu rural, elle pose toute une série de problèmes qui sortent du cadre de ce guide. Lorsqu’ on veut faire revivre une ancienne maison, on se trouve devant les cas suivant, eau du puits, eau de ville, citerne. Consulter l’action sanitaire et sociale de votre département et faites analyser l’eau par un laboratoire accrédité (le prix est déterminé par un tarif ministériel).
- L’électricité :
Il peut se faire que l’EDF ait débranché l’arrive à la maison, bien que toutes les régions soit aujourd’hui hui desservies. Même si les poteaux passent à proximité »…. Il est possible que les règles du branchement initial ne soient plus conformes et que, dans ces conditions, l’EDF demande une révision complète de votre installation avant d’accorder le branchement.
LES TRAVAUX URGENTS
Certains travaux doivent entrepris dans les 2-3 années qui suivent l’a chat de la maison :
– Réfection partielle ou totale de la toiture
– Amélioration de l’assainissement
– Du confort
– De l’étanchéité
Dans le cas d’une maison relativement robuste, les travaux indispensables pour le confort sont :
– La révision ou l’implantation d’une alimentation correcte en eau,
– L’électricité
– Et l’amélioration du chauffage
– Vient ensuite la décoration de l’intérieur
– De rendre plus vivable la cuisine et le séjour
L’aménagement principal nécessaire
– Peinture
– Revêtement sol
– Huisseries
– Chauffage
– Et gros œuvre
>Le diagnostic de qui doit être fait très vite
Ce qui doit être entrepris rapidement ne signifie pas pour autant dire catastrophe. Attention aux artisans obnubilés par le béton et la tuile mécanique auront tendance à vous conseiller de démolir que de rénover.
- Le toit :
Lorsque les tuiles présentent des ondulations en vague, c’est que les liteaux qui les supportent sont à remplacer. Gravité moyenne si les chevons sont bons. Il faudra dans ce cas prévoir de préférence aussi le remplacement de 25 à 30% des tuiles.
- La charpente :
Le plus souvent, il suffira de remplacer l’un des pièces : chevron, par exemple (voir réfection de la couverture).
S’il y a pourrissement du bois, c’est qu’il faut avant tous détecter le cheminement des fuites d’eau. La cause est souvent simple tuile déplacée ou soulevée, présence de mousse dans les tuiles. Lorsque e les pièces de bois sont seulement pourries en surface prévoir un traitement protecteur fongicide. Sauf si le toit est réellement dans un état lamentable, préférer une révision de toiture a une réfection complète.
- Les murs
L’état de l’enduit n’est pas très important, pas plus que l’écaillage de la peinture. Quant aux fissures, leur importance est variable :
Fissure horizontale sous un balcon, ou une fenêtre : due le plus souvent à un excès, de charge au plancher de l’étage. Prévoir un renfort interne à ce niveau.
Fissure plus ouverte vers le bas, et de forme verticale : il s’agit d’une maison construite sans fondations et qui a bougé dans le temps ou bien d’un bâtiment attaque par l’humidité du sol sa base. C’est la base des murs qu’il faudra réviser. Pas d’urgence mais travail difficile.
Fissure verticale plus ouverte en haut qu’en bas : une partie de la charpente est à remettre en place à proximité de la fissure. Cas fréquent aussi au voisinage d’un angle de mur. L’artisanat devra alors envisager la mise en place d’un chaînage pour stabiliser l’angle du mur sur un ou deux mètres. Veillez enfin, à ce qu’il n’y ait pas de fuites à la base d’une souche de cheminée.
Parfois, les fissures sont présentent depuis 10,20, 30 ans et n’évoluent que lentement. Pour le savoir, il suffit de faire poser un témoin de plâtre sur la fissure, avec une date marquée. Si dans l’année qui suit, le témoin n’est pas lui-même fendu, il n’y a pas changé en la demeure.
- L’humidité
L’hygrométrie la plus favorable pour la santé est autour de 60%.
C’est l’un des soucis premiers de la maîtresse de maison. Les raisons réelles de la présence de l’humidité dans une maison ancienne sont les suivantes :
– Manque de ventilation lorsque la maison est restée longtemps en vent, volets fermés.
– Absence de chauffage équilibré entre les diverses pièces : les cuisines chaudes et humides sont souvent à mettre en cause. Les traces d’humidité examinées ici et là, doivent être étudiés en détail.
- Petites taches noires en vagues ou en auréoles : elles tachent le doigt en gris noir ou noir verdâtre lorsque l ‘on les touche : l’humidité est d’origine externe : condensation d’eau à la suite de fortes buées sur un matériau froid et putrescide : elle se rencontre sur livre, papier…… il n’est pas très grave que la cuisine et linge à sécher …. En revanche, si les dégâts proviennent de remontées dans les murs, à prendre et au sérieux. Pour cela, arracher le papier peint et piquer le fond. Si le plâtre ou l enduit ne sont pas tachés, pas de danger. Si des taches de cet aspect se rencontrent tout au long du mur, et à sa base, il faudra envisager un drainage du mur coté externe, à ce niveau : travail important.
- Taches brunes-jaunâtre par plaques ou en auréoles : on les trouve en dives endroits du mur. il faut prévoir la suppression de l enduit existant et le remplacer par de l enduits de chaux, au mieux aujourd’hui appliquer un revêtement de façade caoutchouté qui forme un film étanche à l’humidité, type Rubson.
- >Les accès
Tôt ou tard, vous serez amené à rénover au le jardin de la maison l’adapter à vous besoins. Ne dégradez pas donc pas la terre qui est de valeur précieuse. Pour la voiture, les camions, des entrepreneurs, prévoyez en premier une aire d’accès au besoin de placez une clôture pour que la bâtonnière, les briques cassées, et autres nuisances issues des travaux n’empoissèrent pas votre futur jardin*. Soyez intransigeant, en particulier auprès des mâcons et des peintres, pour qu’aucun rejet ne soit à même terre. Quelques millimètres de lait de ciment empoissonnent le sol pour plusieurs années.
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